不動産　税金相談室

底地を購入して自宅を売却した場合【不動産・税金相談室】

2022.01.07

Ｑ　私の自宅は12年前に親から相続したものですが、その土地は借地でした。３年前に地主さんからの申し出があり、底地を購入しました。

今回、その自宅の土地建物がかなり高く売れることになりましたが、この場合の税金の計算はどのようになるのでしょうか？

Ａ　ご質問の売却については、底地部分については取得から５年内であるため、短期譲渡所得となります。
建物の部分と旧借地権部分は、長期譲渡所得になります。

この計算は別々に行うことになりますが、まずは売却価格を土地と建物に区分し、さらに土地の部分については借地権部分と底地部分に分けることになります。

土地と建物の分け方については、契約書に記載されていればそれにより、記載されていない場合、固定資産税評価額の比など合理的な方法により按分計算します。

借地権部分と底地部分の分け方は、上記により計算された土地の売却価格に、国税庁ホームページで公表されている路線価図に記載されている借地権割合を乗じることにより、借地権部分の金額を計算し残額を底地部分の金額とします。

底地部分については、上記により計算された売却価格から、３年前に購入した取得費を控除することになります。
仲介手数料なども払っていればそれも取得費に含めます。

その他売却するときの仲介手数料など、譲渡費用を控除することができます。
譲渡費用は、短期譲渡と長期譲渡に売却金額の比などで按分計算します。

その上で、譲渡所得が出る場合は、居住用財産の 3,000万円特別控除を控除することができます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得がある場合、まず短期譲渡所得から 3,000万円特別控除を控除することができます。

短期譲渡所得の方が税率が倍近く高いですので、短期譲渡所得から控除した方が有利になります。

長期譲渡所得部分については、相続で取得したとのことなので、被相続人の取得費を引き継ぐことになります。
それが不明の場合には、概算取得費(譲渡収入の５％相当額)を控除することになります。譲渡費用については、短期譲渡所得と同様です。

さらに、短期譲渡所得から引ききれなかった 3,000万円特別控除の残額がある場合は、それを長期譲渡所得から控除します。

3,000万円特別控除を控除しても長期譲渡所得が残る場合には、居住用財産の軽減税率を適用することができます。

これは、譲渡した年の１月１日において所有期間が10年を超える自宅を売却した場合に、譲渡益 6,000万円までの部分について14.21％(所得税＋住民税)の税率を適用することができる特例です。　
通常の長期譲渡所得の税率は20.315％となっております。

《担当：税理士北岡修一》

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