不動産　税金相談室

複数の土地の交換【不動産・税金相談室】

2022.02.25

Ｑ　当方が所有する第三者への貸地２筆と、先方が所有するアパートの敷地を交換する話を進めています。
両者の売買希望価格は、１億円と 9,500万円です。
今後、売買価格については交渉をしていきますが、希望価格のままで 500万円の差額をやり取りすることになる可能性もあります。

所得税の交換特例を適用したいのですが、このような複数の土地の交換や等価でない場合であっても、特例の適用は受けられますか？

Ａ　交換をした場合、現金の授受がなかったとしても、税務上は譲渡があったものとみなされます。

すなわち、交換する資産を譲渡して、その資金で交換で取得する資産を購入した、と考えるわけです。
実際に譲渡して、購入した場合との課税の公平を保つためでもあります。

ただし、同種の資産を交換により取得して、交換前と同じ用途に供する場合は、一定の要件を満たすことにより、その譲渡がなかったものとする特例があります。これが【交換の特例】です。

交換特例は、ご質問のように複数の資産を交換した場合であっても適用することができます。総額で判断することになります。

また、必ずしも等価でなくても、その差額が高い方の価額の20％以内であれば【交換の特例】の適用を受けることができます。
今回の場合、交換差金を 500万円として金銭のやり取りがあったとしても、高い方の価額１億円の 5％ですので、20％の範囲に収まっています。
よって【交換の特例】は適用可能かと思われます。

なお、【交換の特例】には、次の要件があります。
これらを満たしているかどうか、確認しておくことが重要です。

１．交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも固定資産であること。
不動産業者などが、販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

２．交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
この場合、借地権や底地も土地の種類に含まれます。

３．交換により譲渡する資産は、１年以上所有していたものであること。

４．交換により取得する資産は、交換の相手が１年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

５．交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
土地の場合：宅地を譲渡した場合、取得する土地も宅地として使用すること。

６．交換により譲渡する資産の時価と、取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の 20％以内であること。

以上、ご確認の程、よろしくお願いいたします。

《担当：税理士北岡修一》

メルマガ【実践！相続税対策】登録はコチラ
⇒ https://www.mag2.com/m/0001306693.html