不動産　税金相談室

居住用の買換え特例を使って購入した不動産の譲渡【不動産・税金相談室】

2023.08.08

Ｑ　相続で取得した自宅不動産を４年前に売却し、新たな住宅をを購入しましたが、その際売却益が多かったため、居住用財産の買換え特例を適用しました。
この度、その住宅を売却しようと思いますが、税金は高くなるのでしょうか？

Ａ　居住用財産の買換え特例を使った場合は、新たに買換えた住宅の取得費は、実際にその住宅を購入した額ではなく、売却した不動産の取得費を引き継ぐことになります。

すなわち、相続した不動産の取得費を引き継ぐということです。

相続により取得した不動産は、被相続人の取得費を引き継いでいますので、買換えた不動産もその取得費を引き継いでいるということになります。

したがって、譲渡所得を計算する際、売却価格から控除する取得費は、相当に低いのではと推察されます。

すなわち、譲渡所得が多額になる可能性があります。

さらに、居住用財産の買換え特例を使った場合、新たに購入した住宅の取得時期は、その住宅を購入した日となります。

取得時期は、売却した不動産の取得時期を引き継がない、ということです。

したがって、今回売却する住宅の取得時期は４年前ということになり、所有期間が５年に満たない短期譲渡所得となります。

短期譲渡所得は、所得税 30％(他に復興特別所得税)、住民税 9％と、長期譲渡所得(所得税住民税計 20％)の倍程度と、非常に高くなっています。

以上から、ご質問のとおり譲渡所得税は、非常に高くなる可能性があります。

なお、居住用財産の 3,000万円特別控除を使える可能性はありますので、そちらの方をご検討いただくと良いのかと思います。

ただ、4年前の譲渡で 3,000万円控除を使わず、買換え特例を使っていることを考えると、3,000万円控除を適用しても税金は出るのかと思われます。

可能であるならば、所有期間が５年を超えて長期譲渡の対象となるまで、売却を延期することも検討してはいかがでしょうか。

《担当：税理士北岡修一》

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