不動産　税金相談室

アパートを建て替える場合の費用【不動産・税金相談室】

2023.10.10

Ｑ　アパート経営をしていますが、老朽化してきているため、この度アパートを取壊して、建て替えをすることになりました。

建て替えにあたって立退料や取壊し費用等がかかりますが、これらは経費になるのでしょうか？それとも新しいアパートの取得価額になりますか？
その他、注意する点があれば教えてください。

Ａ　アパートを建て替える場合には、様々な費用がかかってきます。

まずは、現在の入居者に立ち退いてもらう必要がありますが、この場合に入居者に支払う立退料は、支払った年の必要経費とすることができます。立ち退きを依頼した業者などがあれば、その手数料等も必要経費になります。

その上で建物を取り壊すことになりますが、その取壊し費用も取壊しを行った年の必要経費とすることができます。

さらに忘れがちな費用として、資産損失があります。

これは取壊した建物や構築物などの未償却残高です。
資産計上された建物等は、毎年減価償却をして費用にしていきますが、取壊した時点において、まだ償却されていない残高です。

この未償却残高を取り壊した年の必要経費にすることができ、これを資産損失といいます。
同建物内にある機械装置や備品などを廃棄した場合、それらの未償却残高も必要経費とします。

なお、資産損失については、その不動産貸付けが事業的規模であるか、そうでないかにより、若干税務の取り扱いが変わってきます。

事業的規模の場合は、その資産損失を全額必要経費とすることができ、不動産所得が赤字になった場合は、他の所得と損益通算することができます。

事業的規模でない場合は、資産損失を控除する前の不動産所得を限度として、必要経費にすることとなり、他の所得との損益通算はできません。

事業的規模であるかどうかは、5棟10室基準(戸建の場合は5棟、アパート等の場合は10室)などがありますが、現状 65万円または 55万円の青色申告特別控除を受けている場合は事業的規模、 10万円の控除しか受けていない場合は事業的規模ではない、ということになりますので、ご確認ください。

その他、建て替え期間中の支払利息がある場合は、必要経費とすることができます。

また、これらの経費により不動産所得が赤字になった場合は、他の所得と損益通算することができ、さらにそれ以上の赤字がある場合(純損失)で、青色申告をしているときは、純損失を3年間繰り越すことができます。

アパートの建て替えをするときは、収入が少なくなり、経費がかさむことになり赤字になりやすいですので、これらの処理をしっかりとやっておくことが大事です。

《担当：税理士　北岡修一》

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