不動産 税金相談室
マイホームを売却して損が出てしまった場合【不動産・税金相談室】
2024.01.09
Ｑ 昨年、マイホームを売却したのですが、売却損が出てしまいました。
マイホームの売却損は給与所得から控除できるとのことですが、確定申告をすれば税金が戻ってくるのでしょうか？
なお、税金が戻ってくるのであれば早目に確定申告をしたいのですが、いつから申告をすることができますか？
売却したマイホームは、約10年前に購入したもので、住宅ローンが残っておりましたが、売却代金により返済した上で、新たな住宅ローンを借りて新居に買い換えております。
Ａ ご質問のケースでは、マイホームの売却損と給与所得とを損益通算をすることが可能であり、確定申告により所得税の還付を受けることができます。
これを「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例といいます。
この特例は、マイホームの売却損を給与所得など他の所得から控除することができ、控除しきれない場合はその金額を３年間繰り越すことができます。
また、確定申告をすることにより、住民税においても同様の損益通算、繰越控除が行われ、住民税の額も減ることになります。
なお、この特例の適用を受けるためには、次の要件を満たしている必要があります。
1.住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
2.譲渡した土地および建物は、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超えていること
3.譲渡の年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に、新居(買換資産)を取得すること
4.買換資産は、国内にあり床面積が 50m2以上のものであること
5.買換資産に、取得した年の翌年12月31日までの間に居住すること、または居住する見込みであること
6.買換資産を取得した年の12月31日において、買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンがあること
ただし、次の場合にはこの特例の適用を受けることができません。
1.親子や夫婦など特別の関係にある者に売却した場合
特別の関係には、生計を一にする親族、売却した家屋に売却後同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
2.売却した年の前年および前々年に3,000万円特別控除等を受けている場合
3.合計所得金額が3,000万円を超える年は、繰越控除を受けることができない
4.譲渡した土地の面積が500m2を超える場合は、500m2を超える部分に対応する譲渡損失の金額については繰越控除はできない(損益通算は可能)
なお、還付申告をする場合には、翌年1月1日から申告をすることができます。
また、新たなマイホームについて住宅ローン控除を受けることもできますので、その申告も併せて行っておくと良いかと思います。
《担当：税理士 北岡 修一》
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