不動産　税金相談室

リフォームした場合の所有期間の判定【不動産・税金相談室】

2024.02.20

Ｑ　15年前に購入したマイホームを昨年売却したので、本年確定申告をする準備をしています。取得費を計算するにあたり、3年前に行ったリフォーム費用も取得費に加算することは可能でしょうか？

また、リフォーム部分については、5年以内なので、短期譲渡に該当することになるのでしょうか？

Ａ　建物について行ったリフォーム費用についても、譲渡所得の計算上、取得費に算入することができます。

ただし、リフォーム費用から、減価償却費を控除する必要があります。
減価償却費の計算は、当初建物の取得費とは分けて計算することになります。

この取得費を分けて計算するところから、リフォーム部分については短期譲渡になるのでは、と疑問が湧いてくるのかと思います。

短期譲渡か長期譲渡かの判定は、売却した年の1月1日における所有期間によることになり、5年以内であれば短期、5年超であれば長期となります。

税率は、短期譲渡の場合には39％、長期譲渡の場合には20％(復興特別所得税を除く)と、倍近くもの差がありますので、この判定は非常に重要です。

結論から言えば、リフォーム部分を含めて当初建物の取得日により判定することになります。

根拠は下記通達によります。

措通31・32共-6(改良、改造等があった土地建物等の所有期間の判定)

その取得後改良、改造等を行った土地建物等について措置法第31条第2項に規定する所有期間を判定する場合における同項に規定する「その取得をした日」は、その改良、改造等の時期にかかわらず、当該土地建物等の取得をした日によるものとする。

なお、居住用財産の譲渡になりますので、3,000万円特別控除の対象となりますし、所有期間が10年を超えていますので、軽減税率や居住用財産の買換え特例の対象にもなりますので、申告の際にはこれらにもご留意ください。

《担当：税理士　北岡修一》

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