不動産　税金相談室

相続した土地に建てたマイホームを売却する場合【不動産・税金相談室】

2024.03.19

Ｑ　15年前に父から相続した土地に、8年前にマイホームを建築して住んでいます。この度、この土地建物を 9,000万円で売却することになりました。

相続した代々の土地であるため、取得費はわからず、その場合は取得費は5％しか引けないとのことで、かなりの売却益、譲渡税が見込まれます。

ただ、3,000万円控除や、10年超所有の軽減税率が使えると思うので、その分税金は安くなると思いますが、そのような計算でよろしいのでしょうか？

Ａ　ご質問のとおり、取得費がわからない場合は、概算取得費として譲渡収入の5％を取得費とすることになります。

ただし、建物は8年前に建てられたとのことで、建築にかかった金額などはわかるのではないかと思います。

このような場合には、土地のみ概算取得費を使用し、建物は実際の取得費を使用することができます。

具体的には、売却価格を土地と建物に区分し、土地の売却価格の5％を土地の取得費とします。

建物については、実際にかかった建築価額から、減価償却費を差し引いた金額を取得費とします。
8年前くらいですと概算取得費で計算するよりも、この方が取得費は多くなるかと思います。

10年超所有の軽減税率は、通常の譲渡所得の税率20％(所得税15％、住民税5％)が、譲渡益 6,000万円まで税率14％(所得税10％、住民税4％)で計算することができます。

ただし、この軽減税率が使えるのは土地建物ともに10年超所有している場合です。
ご質問者の場合は、建物は8年前に建てられたとのことですので、この要件を満たしておりません。

この場合には、土地建物ともに、軽減税率を使うことができません。
なお、3,000万円控除の方は、所有期間に関係なく使うことができます。

また、ご質問にはありませんが、売却価格が1億円以下ですので、居住用財産の買換え特例を使うことも考えられます(買い換える場合ですが)。

ただし、こちらの方もその土地建物に10年以上住んでいて、土地建物ともに10年超所有していることが要件になりますので、買換え特例も対象にはならないことになります。

以上、ご確認いただければと存じます。

《担当：税理士　北岡修一》

メルマガ【実践！相続税対策】登録はコチラ
⇒ https://www.mag2.com/m/0001306693.html