実践！相続税対策
居住用の小規模宅地特例が使えない場合【実践！相続税対策】第684号
2025.03.06
おはようございます。
税理士の北岡修一です。
相続税対策では、まず、居住用の小規模宅地特例をフルに使えるようにしておくことが重要です。
これは、被相続人の居住用（自宅）の敷地について、330m2まで80％評価減ができる、という特例です。
このメルマガでは何度も書いております。
ただ、どうしても使えない場合、がありますね。
先日のご相談でも、自宅が二世帯住宅で区分所有になっているため現状では使えないのですが、建物を合併登記することによって共有にしたら使える、という話をしていました。
ただ、既に対象となるお母様は、老人ホームに入ってしまい、今から合併登記をしても遅い、小規模宅地特例は使えない、ということになりました。
そうなると相続税が高くなってしまうのですが、まだ他にも方法はあります。
小規模宅地特例は、居住用だけでなく、貸付事業用や事業用の宅地にも適用することができます。
貸付事業用の宅地は、アパートやマンションの敷地などです。
この貸付事業用宅地については、200m2まで50％評価減をすることができます。
居住用の宅地と比較すると、広さも減額割合も少なくはなっていますが、かなり減額効果がある場合もあります。
たとえば、自宅などよりも路線価の高い地域に物件があれば、減額割合は少なくても、実際の評価減額はかなり大きくなる場合もあります。
また、貸付事業用宅地は、小規模宅地特例の他に、貸家建付地により減額も受けることができます。
これは、次の算式によります。
貸家建付地評価＝通常の評価額×（１ｰ借地権割合×借家権割合）
算式の説明は省略しますが、カッコの中は約80％となり、20％評価減されることになります。（正確には賃貸されている割合も考慮します）
すなわち、通常の評価額の80％となり、そこから小規模宅地特例を使って50％減額されることになります。
すなわち、通常の評価額の40％になる、60％が減額されるということです。
かなり大きいですね。
居住用の評価減ができない場合は残念ではありますが、このように貸付事業用の小規模宅地特例などを使って、少しでも減額ができるようにしておくといいですね。
《担当：税理士 北岡 修一》
編集後記
確定申告もあと1週間ちょっととなってきました。
皆様はもうお済みでしょうか？
私どもも佳境に入っており、私の役割として今週は
チェックに追われています。
そのため1日メルマガ発行が遅れてしまいました。
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