実践！相続税対策

老人ホームに入居後に自宅を建て替えた場合【実践！相続税対策】第688号

2025.04.02

おはようございます。
税理士の北岡修一です。

同居していた親が老人ホームに入居し、自宅に住まなくなった場合においても、一定の要件を満たせば、居住用の小規模宅地特例を使うことができます。

土地の相続税評価において、330m²まで80％評価減してくれる特例ですね。

その一定の要件とは、次のような要件です。

1．被相続人が亡くなる直前において、要介護認定等を受けていること
2．被相続人が老人福祉法等に規定する老人ホームに入居していること
3．被相続人が住んでいた建物を、老人ホームに入居後に事業の用に供さないこと（賃貸等しないこと）
4．同建物を、被相続人、被相続人と生計を一にする親族等以外の者の居住の用に供さないこと

ただ、その建物が老朽化し、親が老人ホームに入居中に、建替えてしまった場合、小規模宅地特例は使えるのでしょうか？

居住用の小規模宅地特例は、被相続人が亡くなる直前に居住していた家屋の敷地が対象になります。

老人ホームに入居していた場合は、老人ホームに入居する直前に居住していた家屋の敷地が対象になります。

自宅を建替えてしまった場合には、その新しい家屋は被相続人が居住していた家屋には該当しなくなってしまいます。

ただ、小規模宅地特例はあくまで土地（宅地等）について適用される特例です。

その上に立つ建物が、老人ホームに入居する前後で、まったく同じであることまでは求めていない、とのことです。

したがって、老人ホーム入居中に建て替えたとしても、小規模宅地特例は使えるということですね。

この取り扱いは、自宅を建替え中で、仮住まいに住んでいる場合であっても、一定要件を満たせば小規模宅地特例を使えるということとも、同じような考え方かと思います。

ちなみに、建替え中の一定要件とは次のものです。

1．建築中の建物は、被相続人またはその親族の所有にかかるもので、かつ、被相続人等の居住の用に供されると、認められるものであること

2．原則として相続税の申告期限までに、その建物または敷地を相続した親族等が、その建物に居住すること

《担当：税理士　北岡修一》