不動産　税金相談室

家屋と敷地の所有者が異なるマイホームの譲渡【不動産・税金相談室】

2020.01.10

Ｑ　自宅を売却しようと考えています。ただ、土地は私が、建物を妻が所有しています。
このような場合にも、マイホーム譲渡の 3,000万円控除の適用は受けられますか？

また、私の譲渡益は 5,000万円、妻の譲渡益は 2,000万円が見込まれますが、譲渡所得はいくらになりますか？

Ａ　マイホーム(居住用財産)を譲渡した場合、一定の要件を満たすことにより、所得から 3,000万円を控除できる特例の適用を受けることができます。

この特例は原則として、家屋の所有者が、家屋とその敷地を譲渡した場合に受けられるものです。
このため、敷地のみを所有しているご質問者が特例を受けようとする場合には、下記の要件をすべて満たす必要があります。

（１）敷地を家屋と同時に譲渡すること。
（２）家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
（３）その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。

よって、ご質問者が、敷地と土地を同時に売却し、奥様と生活を一にしており、同居している場合には、特例の適用を受けることができます。
夫婦ですと、おおむね要件に該当するものと思いますので、問題なく適用を受けられる場合が多いかと思います。

なお、家屋と敷地所有者が違う場合の特別控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者で、合わせて 3,000万円までとなります。
つまり、夫と妻でそれぞれ 3,000万円控除はできないことに注意が必要です。

また、控除する順番も決まっています。
特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者となります。

ご質問者の場合、まず、家屋所有者の奥様の譲渡益 2,000万円が 3,000万円控除の対象となり、残り 1,000万円が敷地所有者のご質問者の特別控除として、特例の適用が可能となります。

したがって、ご質問者の奥様の譲渡所得はゼロ、敷地の所有者であるご質問者の譲渡所得は 4,000万円( 5,000万円－1,000万円)となります。

《担当：青木》

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