不動産　税金相談室

鑑定評価の利用について【不動産・税金相談室】

2021.07.16

Ｑ　最近、父が亡くなり、不動産を承継しました。
財産評価通達に従い、路線価により評価したところ約２億円となり、想像していたよりも評価額が高くなりました。

不動産に詳しい友人によると、この土地には古い家が建っており、取壊し費用等を考慮した鑑定評価を行えば、土地の評価額は 8,000万円以下になるとのことでした。
相続税申告の際、こちらの鑑定評価を利用して、土地の評価を行ってもよろしいでしょうか？　

Ａ　実務では、財産評価基本通達に基づき、土地を評価することが一般的です。

ただ、評価対象となっている土地に、特別な事情がある場合には、鑑定評価により評価することは、可能です。

ただし、今回の場合は、建物の影響で土地の価格が下がるという、開発法に基づく考え方による減額であり、相続税法ではこれを認めていません。

よって、相談者様は、鑑定評価により土地を評価することはできません。

開発法は、土地の最有効利用の観点からの評価である一方、相続税は租税の公平の観点からの評価であるため、両者に差が生じます。

相続税評価においては、土地はその土地を更地として評価する独立鑑定評価により、また不確実性が高い収益還元法のみを根拠とする鑑定評価は、判例で敗訴となる傾向にあります。

鑑定評価による場合は、財産評価通達によらない特別な事情があるのか、また、鑑定評価自体が、相続税法の観点からも問題ないものなのか、慎重な検討が必要となりますので、ご注意ください。

《担当：税理士青木智美》

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