不動産　税金相談室

居住用の特例と住民票【不動産・税金相談室】

2022.12.02

Ｑ　父は、私と一緒に住んでいる自宅のほかに、弟の自宅として使用している土地・建物や別荘など、いくつか居住可能な不動産を所有しています。

将来的な不動産売却時、そして相続発生時における税金の特例を考慮した場合、父の住民票はどこへ置いておくのが有利となるのでしょうか。

Ａ　ご質問者が抱える、将来的な税金面の不安はよく分かりますが、いわゆる「居住用」といわれる税金の特例は、住民票の有無だけで判断するものではありません。

各種の居住用特例は、「実際に居住していること」が要件となりますから、実際に住んでいない場所に住民票があっても、それは居住用の特例の対象とはならないのです。

さて、居住用と付く特例制度はいくつかありますが、代表的な特例制度は次のようなものでしょう。

・居住用財産の3000万円特別控除　　　　・・・　所得税
・居住用財産の軽減税率　　　　　　　　　・・・　所得税
・居住用不動産の配偶者控除　　　　　　　・・・　贈与税
・住宅取得資金の贈与　　　　　　　　　　・・・　贈与税
・小規模宅地(特定居住用宅地等)の特例　　・・・　相続税

特例制度等の詳細は省略しますが、これらの特例に関する申告手続きの際その申告内容により住民票や戸籍の附表の添付、あるいはマイナンバーに基づいて、居住情報が確認されることとなります。

そのため、ご質問のように「どこに住民票があるのか」が気になるところですが、税務上は「実際に居住していること」が求められるわけですから、住民票があるだけでは、これら特例の対象とはなりません。

たとえば「近々弟が住む土地・建物を売却する予定であるから、所有者である父の住民票だけ一時的に移しておこう」ということは、対策にはならないわけです。

一方、子どもの学校の都合や勤務先の都合などで、致し方なく住民票が別のところにあるケースもあります。
もちろん、住民票ではなく居住の有無で判断しますから、実際に住んでいる居住用物件であれば、これら特例の対象となり得ます。

注意したいのは、住民票だけで判断することができないため、居住を証明するものとして公共料金の領収書などを税務署へ提示し、申告手続きを行う必要があることです。

実際に居住している場所と住民票が異なる場合は、なにかと面倒が増えてしまいますので、ご留意いただければと思います。

《担当：税理士樋口智勇》

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