不動産　税金相談室

マンション評価の改正－計算ツール【不動産・税金相談室】

2024.01.02

Ｑ　区分所有マンションの一室を所有していますが、本年令和6年より評価方法が改正されたとのことですが、どのくらい上がるのか確認したいと思います。

今までの相続税評価額は昨年計算してもらっていますが、それをベースに自分でも計算できるものでしょうか？

Ａ　ご質問のとおり「居住用の区分所有財産」(いわゆる分譲マンション)の評価方法が、令和6年1月1日以後の相続、遺贈または贈与により取得したものから改正になりました。

改正後は、次の合計額がマンション一室(自用の場合)の評価となります。

1．区分所有権(家屋部分)の評価額
従来の家屋の評価額 × 区分所有補正率

2．敷地利用権(土地部分)の評価額
従来の土地の評価額 × 区分所有補正率

家屋・建物ともに、従来の相続税評価額に「区分所有補正率」を乗じて改正後の評価額を出すわけですね。その合計額がマンション一室の評価額になります。

なお、そのマンション一室を賃貸している場合は上記の補正率を乗じた後の価額をもとに貸家建付地や貸家、小規模宅地特例の評価減を行っていくことになります。

次に、上記「区分所有補正率」を、どのように計算するのか、です。

これは、1．評価乖離率、2．評価水準、3．区分所有補正率の順に計算していきます。
概要は下記のとおりです(細かい点は省略します)。

1．評価乖離率＝ A + B + C + D + 3.220
　　A =　築年数 × △0.033
　　B =　総階数 ÷ 33 × 0.239
　　C =　所在階 × 0.018
　　D =　敷地持分狭小度※ × △1.195
　　※敷地利用権の面積(土地持分) ÷ 専有部分の面積(床面積)

訳の分からない数値が並んでいますが、これは統計的手法により導き出された数字ですので、気にしないでください。

2．評価水準　=　1 ÷ 評価乖離率

3．区分所有補正率　評価水準の数値により次の3つのいずれか
　　評価水準 < 0.6　→　評価乖離率 × 0.6
　　0.6 ≦ 評価水準 ≦1 →　補正なし(従来の評価額で評価)
　　1 ＜評価水準　→　評価乖離率

非常に計算が難解なように思えるかも知れません。
そこで国税庁では、ホームページにEXCELによる計算明細書を用意しています
ので、それをダウンロードして活用すると良いかと思います。

この計算明細書に入れる築年数等の数値は、すべてマンション一室の登記事項証明書(謄本)から得ることができますので、簡単に区分所有補正率を計算することができます。ぜひ、試してみてください。

《担当：税理士　北岡修一》

メルマガ【実践！相続税対策】登録はコチラ
⇒ https://www.mag2.com/m/0001306693.html