不動産　税金相談室

3,000万円控除と買換え特例など【不動産・税金相談室】

2024.02.13

Ｑ　昨年、10年超住んでいた自宅を1億1千万円で売却しました。
最近かなり土地の価格が上がっていたので、約5,000万円の売却益が出ました。

その上で、一部ローンを使って1億2千万円の自宅を購入しています。
この場合の譲渡税は、3,000万円控除が使えるかと思いますが、新たに買換えた自宅との関連で買換え特例などが使えるのでしょうか？

Ａ　ご質問のとおり、ご自宅を売却した場合には、一定の要件を満たせば、居住用財産を譲渡した場合の 3,000万円特別控除の適用を受けることができます。

一定要件とは、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月末までに売却すること、売却先が親子や夫婦など特別な関係でないこと、などです。

ご質問のケースでは3,000万円を控除しても約2,000万円の所得が出るため居住用財産の買換え特例の適用も検討したいところです。

売却した価格よりも高い自宅に買い換えていますので、買換え特例を使えば譲渡益は繰り延べられ、譲渡税は発生しません。

ただ、居住用財産の買換え特例は売却価格が1億円以下であることが要件となっており、ご質問のケースでは1億1千万とのことで残念ながら適用することができません。

なお、3,000万円を控除した残額の約2,000万円については、通常の税率である20％(所得税15％、住民税5％)ではなく 14％(所得税10％、住民税4％)の軽減税率が適用できる可能性があります。
(この軽減税率は 6,000万円までの所得となっております)

この軽減税率が適用できるかどうかは、売却したご自宅が、売却した年の1月1日において、10年以上所有していたかどうかによります。
実際の所有期間ではなく、売却年の1月1日時点で計算しますので、十分ご注意ください。

また、新たに買換えたご自宅について、一部ローンを使っているとのことで住宅ローン控除の適用も考えられます。

ただし、住宅ローン控除と3,000万円特別控除は選択適用となっており、いずれかしか適用することができません。

どちらが有利かを、計算してみる必要があるかと思います。
恐らくは3,000万円特別控除の方が、有利ではないかと思われます。

以上、申告にあたっては様々な要件を十分ご確認いただくことが重要です。

《担当：税理士　北岡修一》

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