不動産　税金相談室

海外在住者の不動産収入【不動産・税金相談室】

2024.04.16

Ｑ　私は、結婚前にマンションを購入し居住していましたが、このたび結婚することになり、配偶者の海外勤務に同行することとなりました。

少なくとも3年間は海外勤務予定であるため、これまで住んでいたマンションは、当面の間、賃貸することになりましたが、賃貸収入について日本での確定申告が必要なのでしょうか。

Ａ　日本国外に1年以上住む予定の方や、日本国内に住んでいない外国人の方は、税務上「非居住者」として取り扱われます。

非居住者であっても、日本国内での不動産収入（賃貸収入）がある場合には、その不動産収入について確定申告を行わなければなりません。

とはいえ、本人は海外に在住されていますから、ご質問者のように日本国内での不動産収入があり、納税をする必要がある場合には、「納税管理人」を選任する必要があります。

非居住者の方に代わり、確定申告書の提出や、税務署等からの書類の受け取り、税金の納付や還付金の受け取りなどの手続きを、納税管理人が行うこととなります。

納税管理人は、日本に住んでいる人であれば誰でも構いませんが、通常はご家族や、税理士等の専門家に依頼されることが多いようです。

さて、非居住者の方の確定申告でご注意いただきたいのは、これまで受けていた生命保険料控除や社会保険料控除、医療費控除などを使うことができないことです（日本に居住していた期間は対象です）。

一方、基礎控除は使うことができますし、不動産所得などについて青色申告を受けることも可能です。

ふるさと納税を含む寄付金控除も使うことができますが、ふるさと納税の計算上、住民税から控除される部分は注意が必要です。

住民税は、毎年1月1日時点でお住いの自治体により課税されますが、海外勤務により1月1日時点で日本に住民票がなければ、そもそも住民税が課税されません。

住民税がなければ、住民税からふるさと納税の控除を受けることもできないこととなりますので、どの程度ふるさと納税を行うのか出国前から調整しておいた方が良いでしょう。

なお、不動産の賃借人が法人である場合には、不動産収入から源泉所得税を差し引かれるケースがありますので、確定申告で源泉徴収分の調整計算が必要となります。

非居住者となった場合、従来の確定申告とは手続き面、も計算方法も異なることになりますから、税務署や税理士等へも十分に相談・確認していただきたいと思います。

《担当：税理士　樋口智勇》

メルマガ【実践！相続税対策】登録はコチラ
⇒ https://www.mag2.com/m/0001306693.html