不動産　税金相談室

共有の場合の居住用財産の買換え特例【不動産・税金相談室】

2024.07.23

Ｑ　現在の自宅は、土地建物共に夫婦共有で、1/2ずつ所有しております。
この度、自宅を売却することを考えておりますが、かなりの売却益が見込まれます。

そこで、居住用財産の買換え特例を使いたいと思っておりますが、売却価格は1億6,000万円前後になりそうです。

買換え特例は、売却価格が1億円以下の場合に使えるとのことですが、この場合はやはり使えないことになるのでしょうか？

Ａ　居住用財産の買換え特例の要件の1つである、売却価格が1億円以下であるかどうかは、譲渡資産が共有である場合には、各所有者ごとの売却価格により判定することになります。

ご質問のとおり売却価格が1億6,000万円で、共有割合が1/2ですと、各人の売却価格は8,000万円となり、1億円以下の要件を満たすことになりますので、それぞれ居住用財産の買換え特例の適用を受けることができます。

なお、この特例の適用を受けるためには、次のような要件も満たす必要がありますので、ご注意ください。

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・売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること

・買換える建物の床面積が50m²以上であり、買換える土地の面積が500m²以下のもの

・買換え物件が中古住宅の場合は、築25年以内または一定の耐震基準を満たすものであること

・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

・買換え物件が新築住宅で、令和6年1月1日以後入居である場合、一定の省エネ基準を満たすものであること（一部の例外除く）

・その年および過去2年間に、3,000万円特別控除等を受けた場合は対象外

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最後に3,000万円特別控除がありますように、買換え特例ではなく、3,000万円特別控除を2人分（6,000万円控除）を受けることもできます。いずれかの選択適用ということになります。

買換え特例の適用を受けた場合は、買換えた住宅を将来売却したときに、今回猶予された税額を支払うことになりますので、その点もご留意いただければと思います。

《担当：税理士　北岡　修一》

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